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Crédit immobilier : quelles sont les nouvelles dispositions à venir pour les emprunteurs ?

Dès le 1er janvier 2022, les conditions d’accès au crédit immobilier seront renforcées. Il ne sera plus possible de contracter un prêt de plus de 25 ans si votre taux d’endettement excède 35 %. La loi prévoit toutefois quelques cas d’exception.

Un crédit plus sûr

Grâce aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d’endettement pour un crédit immobilier est passé à 35 % depuis janvier 2021, c’est-à-dire plus du tiers des revenus mensuels. Ce nouveau taux excède ainsi les 33 % autrement appliqué, augmentant la capacité d’emprunt.

À l’instar de cette mesure, le HCSF a imposé plusieurs nouvelles obligations dans le but de limiter l’augmentation du surendettement des ménages, sans pour autant empêcher l’accès au prêt. Dans le même temps, la banque qui prête est protégée de tout défaut de paiement.

Au cours de l’année 2021, le nombre de prêts immobiliers contractés est estimé à plus de 25 milliards d’euros, incluant les renégociations de prêts selon les statistiques de la Banque de France.

Une nette évolution a donc été constatée par rapport au montant des prêts en 2019 qui était évalué à 20,5 milliards d’euros. Selon le président de l’HSCF, Bruno le Maire, « Le crédit n’est pas plus rare et est plus sûr ».

Un crédit moins accessible

Si le crédit immobilier, tel qu’il est accordé aujourd’hui, est plus sûr, son accès n’est pas plus simple. Bien au contraire. Désormais, le curseur est mis sur le taux d’endettement alors qu’avant la réforme, il était sur le reste à vivre.

En raison de cela, les couples trop endettés, malgré tout solvables, ne peuvent pas accéder à un crédit immobilier. Ceux qui accèdent à la propriété pour la première fois disposent également d’une marge de manœuvre beaucoup plus mince. Se composant principalement de jeunes actifs, la catégorie de primo-accédants n’est généralement pas capable de fournir un apport personnel de 10 % exigé par les banques.

Débutant dans la vie active, ils disposent d’un patrimoine moins important pour assurer cet apport. Ils sont aussi ceux qui empruntent moins, en moyenne moins 20 000 € pour une durée de remboursement généralement plus longue de près de 9 moins. Pourtant, ce sont les grands perdants de la crise économique, parce qu’ils sont moins nombreux à pouvoir accéder à des prêts très longs.

Heureusement, les banques ont désormais la possibilité de déroger à la règle du taux d’endettement des 35 % pour les dossiers de prêts de primo-accédants et pour les prêts destinés à financer l’acquisition de résidences principales.

Plus de risques de bulle

En dépit de la crise économique, la reprise semble plus forte que ce qui était prévu. Cependant, cela n’exclut pas la prudence des banques, exhortées à réduire au maximum leur prise de risques. Actuellement, la France est l’un des rares pays d’Europe à proposer les prix les plus faibles, ce qui a pour avantage de réduire le risque de bulle, alors que le reste de l’Europe est miné par cette menace.

On parle de bulle immobilière lorsque les prix des biens immobiliers à l’achat augmentent plus vite que le pouvoir d’achat des populations. Il y a une déconnexion entre les prix de l’immobilier et l’économie réelle ; ce qui augmente le risque de hausse excessive des prix du marché. Une bulle immobilière est reconnaissable à la mesure de l’effort devant être consenti par les ménages pour réussir un investissement immobilier.

Selon le dernier rapport de la Banque centrale européenne, le prix des appartements et des maisons a évolué de 7 % dans la zone euro sur l’année écoulée. Pendant ce temps, l’évolution des prix des appartements en France sur la même période n’a été que de 5,2 % contre 9 % pour les prix des maisons. Selon une étude des notaires de France, 2022 va enregistrer des hausses plus importantes.

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