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Que faut-il savoir sur le cautionnement d’un bail commercial ?

Vous envisagez de prendre un local commercial pour y mener votre activité. Toutefois, savez-vous que votre futur bailleur pourrait vous exiger une caution ? Il s’agit d’un tiers qui s’engage à payer en vos lieu et place de payer vos dettes locatives dans le cas où vous serez défaillant. Concrètement, comment fonctionne le cautionnement d’un bail commercial ?

Cautionnement d’un bail commercial : un acte légal

L’acte de cautionnement est légal, quel que soit le type de bail. Il est consacré par l’article 2288 du Code civil qui dispose que : « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. » Autrement dit, cela signifie qu’une personne qui décide de devenir la caution s’engage à payer ses dettes de celui qu’il cautionne lorsque celui-ci n’est pas en mesure de le faire. 

Le cas de cautionnement le plus courant concerne la location d’habitation. Toutefois, le cautionnement est aussi très courant lors de la conclusion de baux commerciaux. Aucune disposition du Code civil ou du code de commerce ne l’interdit. Ce qui veut dire que lorsque vous décidez de louer un local commercial, il est fort possible que vous soyez dans l’obligation de fournir une caution.

Vous devez savoir que le cautionnement est considéré, non pas comme une sûreté personnelle, mais comme une sûreté réelle puisqu’il porte sur un bien. En tant que tel, il est soumis au régime de gage lorsqu’il porte sur un bien corporel tandis qu’il s’agit d’un nantissement lorsqu’il porte sur un bien incorporel.

Cautionnement d’un bail commercial : simple ou solidaire

Le cautionnement d’un bail commercial fonctionne exactement de la même façon que celui d’un bail d’habitation. En général, le bailleur peut exiger soit une caution simple, soit une caution solidaire. Dans la pratique, c’est généralement la caution solidaire qui est demandée. Il convient alors de se demander quelles sont les différences entre les deux types de cautions.

La caution simple

Lorsqu’elle est simple, la caution s’engage à payer les dettes locatives du locataire seulement en dernier recours. Cela veut dire que le bailleur ne peut pas obliger la caution simple à payer les dettes du locataire tant qu’il n’a pas engagé une procédure en recouvrement pour obliger le locataire à rembourser ce qu’il doit.

La caution solidaire

On dit qu’une caution est solidaire lorsqu’elle intervient en premier recours. Cela veut tout simplement dire que le bailleur a le droit d’exiger de la caution l’exécution de son obligation, sans avoir préalablement à engager une procédure à l’encontre de son locataire.

Comment rédiger l’acte de cautionnement d’un bail commercial ?

Pour que le cautionnement soit effectif, il faut qu’un acte de cautionnement soit signé. La rédaction de ce document doit respecter une forme et un fond.

La forme de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement doit être un document manuscrit. Il revient à la caution d’effectuer la rédaction, même s’il doit convenir de toutes les clauses avec le bailleur. Cette forme est nécessaire lorsque ce n’est pas pour les besoins de la profession que la caution intervient.

Par contre, il est également possible que la garantie soit constatée par un acte électronique, notamment lorsque c’est pour les besoins de la profession que la caution agit. Dans ce cas, l’acte peut être sous seing privé électronique. Les mentions manuscrites peuvent alors être retranscrites sous forme électronique.

Que l’acte soit manuscrit ou électronique, il doit être authentifié auprès d’un notaire.

Le contenu de l’acte de cautionnement d’un bail commercial

En ce qui concerne le contenu de l’acte de cautionnement d’un bail commercial, certaines mentions obligatoires doivent être inscrites. Il s’agit pour la plupart des mentions prévues légalement et qui abordent les conditions du cautionnement telles que :

  • l’étendue de la garante ;
  • les preuves de la garantie ;
  • la validité du cautionnement ;
  • la solidité de l’engagement.

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