Catégories
Immobilier

Quelles sont les règles qui encadrent la sous-location d’un local qui fait l’objet d’un bail commercial ?

Lorsque le locataire accorde la jouissance d’un local commercial pris à bail à un sous-locataire, on parle de sous-location commerciale. Le Code du commerce n’autorise pas en principe la sous-location, partielle ou totale, d’un local d’exploitation, sauf si les conditions imposées par les articles L. 145-31 et L. 145-32 sont respectées. Alors, quelles sont les règles qui encadrent la sous-location d’un local qui fait l’objet d’un bail commercial ?

Règle n°1 : obtenir l’autorisation du bailleur

Vous l’aurez compris ! La sous-location n’est pas légalement admise lorsqu’elle porte sur des locaux servant à l’exploitation d’un fonds de commerce. Cependant, le Code de commerce prévoit un régime dérogatoire qui permet au locataire principal de sous-louer le local sous certaines conditions.

La première condition, établie par l’article L. 145-31, consiste à obtenir l’autorisation du propriétaire. Celle-ci peut être établie dans le bail commercial principal, au moment de sa conclusion, à travers une clause spéciale. Selon la loi, l’autorisation doit être non équivoque et claire. De même, l’absence de réponse de la part du bailleur ne vaut pas une acceptation.

Si le locataire procède à une sous-location sans avoir reçu l’autorisation du bailleur, celui-ci est en droit de mettre fin au contrat de bail ou d’empêcher le locataire de faire valoir son droit au renouvellement du bail commercial. Le locataire ne pourra pas non plus faire valoir son droit à une indemnité d’éviction.

Règle n°2 : faire participer le bailleur au contrat de sous-location

Pour que la sous-location puisse être régulière, le propriétaire doit participer au contrat de sous-location.

Également imposée par l’article L. 145-31 du Code de commerce, cette condition oblige le locataire à informer le bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer le bien.

En retour, le propriétaire se doit de donner son avis (favorable ou défavorable) dans un délai de 15 jours après la réception de la lettre ou de l’acte. Le silence du bailleur est considéré comme une acceptation.

L’obligation de faire participer le bailleur au contrat de sous-location peut être écartée seulement si une clause du bail commercial autorise le locataire à ne pas faire intervenir le bailleur.

Règle n°3 : respecter la destination initiale du bail commercial

Une fois que le locataire principal a rempli les deux conditions susmentionnées, il peut procéder à la sous-location. Cette dernière doit fonctionner suivant d’autres règles et l’une d’elles concerne la destination du bail commercial principal.

En effet, le locataire ne peut pas sous-louer le local commercial pour qu’y soient exercées des activités distinctes de celles admises au bail commercial. Pour que le sous-locataire y soit autorisé, il faut qu’il obtienne l’autorisation expresse du propriétaire.

Règle n°4 : ne pas jouir de bénéfice sur la sous-location

Le locataire et le sous-locataire peuvent librement fixer le montant de la sous-location. Cependant, la loi n’autorise pas le locataire à jouir d’un bénéfice sur la location. Autrement dit, le montant du loyer de la sous-location ne doit pas être supérieur à celui de la location principale.

Dans le cas où le loyer de la sous-location est plus important que le loyer principal, le propriétaire est autorisé à procéder à un ajustement pour combler le dépassement. Il faudra tout de même que le réajustement soit fait sous le délai de prescription biennale imposé par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Règle n°5 : ne pas excéder la durée initiale du bail

Tout comme le Code de commerce n’autorise pas le dépassement de loyer, la sous-location doit être conclue dans la durée du bail commercial. Sa durée peut être soit inférieure, soit égale à celle du bail initial.

Règle n°6 : accorder le droit de renouvellement du bail

Le renouvellement du bail commercial donne automatiquement droit au renouvellement de la sous-location. Dans le cas contraire, le locataire devra payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Le bailleur a le droit de ne pas renouveler le bail en cas de sous-location totale. Si la sous-location est partielle, le renouvellement ne portera que sur la partie servant à l’exploitation du fonds de commerce du locataire.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *