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Pas de porte : que faut-il savoir sur cette clause du bail commercial ?

À l’exception de certains contrats particuliers, la rédaction des clauses du contrat de bail est totalement libre pour les deux parties. Celles-ci peuvent donc librement intégrer au contrat certaines clauses particulières destinées à encadrer leur relation contractuelle. C’est le cas pour le pas de porte qui a autant de conséquences sur le bailleur que sur le locataire. Il peut arriver que vous y soyez confronté, que vous soyez locataire ou bailleur et c’est la raison pour laquelle vous devez absolument comprendre ce concept et ces incidences sur la relation contractuelle.

Qu’est-ce que le pas de porte ?

Le pas de porte est l’appellation légale d’une clause singulière que deux parties à un contrat de bail, en l’occurrence un bail commercial, peuvent y insérer. Il faut savoir que les implications de cette clause sont généralement favorables au bailleur, mais imposent une nouvelle obligation au locataire.

En vertu du pas de porte, un bailleur peut exiger de son locataire le versement d’une somme d’argent au moment de son intégration dans les locaux. En tant que telle, cette clause s’assimile à un droit d’entrée et de disposer des locaux commerciaux.

Toutefois la loi impose que cette somme ne soit exigible qu’au moment où le bail est conclu et que le locataire n’a pas encore intégré les lieux.

Pourquoi le pas de porte ?

La plupart des bailleurs qui intègrent à un contrat de bail commercial le pas de porte le font afin de se prémunir contre la hausse des valeurs locatives. Généralement, le législateur encadre de manière rigoureuse les conditions de révision de loyer, surtout en ce qui concerne le bail commercial. En imposant le pas de porte à son locataire, le bailleur s’octroie ainsi une garantie pécuniaire.

Le bailleur se doit de motiver sa décision de mettre en place une clause relative au pas de porte. Par conséquent, sa motivation doit clairement apparaître dans le contrat de bail.

Quelle forme prend le pas de porte ?

Il revient aux parties de fixer librement le montant de ce versement, dont elles peuvent discuter lors des négociations. Le pas de porte peut alors prendre la forme un complément de loyer.

Dans certains cas, même s’ils sont aujourd’hui plus rares, le pas de porte prend plutôt la forme d’une indemnité compensatrice. C’est le cas lorsque le bailleur se voit obliger de verser une indemnité d’éviction à son locataire parce qu’il ne souhaite pas accorder le droit au renouvellement du bail. Il se charge alors de verser le pas de porte en compensation à l’indemnité d’éviction qu’il aurait dû verser.

Dans un contrat de bail commercial, le pas de porte peut donc être mixte, c’est-à-dire qu’il est aussi bien à la faveur du bailleur que celle du locataire.

Quelles sont les incidences fiscales du pas de porte ?

S’il est important de spécifier la nature du pas de porte, c’est parce que la clause emporte plusieurs conséquences comptables et fiscales aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Le supplément de loyer

Lorsque le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer. Cela oblige le bailleur à déclarer le montant perçu au titre de ses revenus fonciers. Le montant est du fait que le montant est assujetti à la TVA. Dans les deux cas, l’imposition dure aussi longtemps que le bail.

Du côté du locataire le supplément de loyer peut faire l’objet d’une déduction des charges de ses résultats d’un pourcentage, et cela, sur toute la durée du bail.

L’indemnité compensatrice

Dans le cas d’une indemnité compensatrice, le pas de porte n’est pas imposable pour le bailleur. Quant au locataire, il est autorisé à enregistrer le montant au titre des actifs incorporels. Par contre, le pas de porte ne peut être déduit fiscalement et ne représente pas une charge amortissable.

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