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Investissement immobilier : investir via une SCI

De plus en plus d’investisseurs prennent la décision de réaliser des placements immobiliers. Le secteur a de quoi séduire, qu’il s’agisse de l’immobilier d’habitation ou de l’immobilier commercial. Si la question de la pertinence de l’investissement immobilier ne se pose donc plus, le principal défi des investisseurs immobiliers reste le choix du mode d’investissement. Selon que vous investissez en nom propre ou via une SCI, les implications, notamment au plan fiscal et successoral, ne sont absolument pas les mêmes. Alors, comment convient-il d’investir dans ce cas ?

Investir en nom propre

L’investissement immobilier en nom propre est l’une des premières options que privilégient les investisseurs immobiliers. Dans la pratique, cela fait de vous le seul acheteur ; vous n’avez pas d’associés et supportez donc seul autant les risques que les avantages.

Le principal avantage avec cette solution d’investissement, c’est qu’elle ne vous impose pas la réalisation des formalités liées à la constitution d’une SCI. Vous n’avez pas à enregistrer la société ni à trouver un gérant encore moins à rédiger des statuts. Avec l’absence de formalités va l’économie réalisée sur les frais d’enregistrement.

Sur le plan fiscal par contre, vous êtes obligatoirement soumis à l’impôt sur le revenu. Ce qui implique que vos revenus fonciers sont imposés suivant le barème légalement défini, qui se décline comme il suit :

  • 0% jusqu’à 10.084€ ;
  • 11% de 10.085€ à 25.710€ ;
  • 30% de 25.711€ à 73.516€ ;
  • 41% de 73.517€ à 158.122€ ;
  • 45% à plus de 158.123€.

Il existe plusieurs solutions d’optimisation fiscale qui permettent de réduire votre assiette imposable. Vous pouvez par exemple financer l’investissement immobilier avec un prêt. Les intérêts de prêt seront alors déduits avant imposition. Vous pouvez également investir en loi de défiscalisation, en l’occurrence la loi Pinel ou la loi Denormndie pour profiter d’une réduction fiscale.

Investissement immobilier : investir via une SCI

La plupart de ceux qui font le choix d’investir dans l’immobilier via une société civile immobilière le font principalement parce que cette solution d’investissement facilite la transmission de patrimoine. En outre, investir via une SCI vous permet d’avoir des associés et de partager ainsi les risques, mais aussi les avantages.

Toutefois, le point le plus important dans l’investissement immobilier via une SCI, c’est l’impact fiscal. À ce sujet, tout dépendra du type de SCI que vous avez choisi à savoir : la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Investir via la SCI à l’impôt sur le revenu

Dans une SCI à l’IR, ce sont les revenus des associés qui sont directement imposés. C’est la raison pour laquelle on dit d’elle que ce type de société civile immobilière a une fiscalité transparence. Dans une SCI, l’IR représente le régime fiscal par défaut. Ce qui veut dire que vous pouvez basculer vers la SCI à l’IS lorsque vous le souhaitez.

Par contre, l’imposition s’applique seulement après la déduction de toutes les charges courantes, des intérêts d’emprunts ainsi que des dépenses de travaux, ce qui a l’avantage de réduire la part imposable et de réduire ainsi vos impôts.

Malgré tout, cette fiscalité reste très pesante parce qu’elle est appliquée suivant un barème dégressif très lourd. Le même que si vous investissez à titre personnel. Suivant ce barème, vous comprenez que la SCI à l’IS est plus avantageuse lorsque la société en est à ses débuts et que les revenus ne sont pas encore très importants.

Investir via la SCI à l’impôt sur les sociétés

Lorsque la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’impôt est déduit des bénéfices de la société, faisant de cette SCI une société à fiscalité opaque. De même que pour l’IR, l’imposition se fait sur les bénéfices après déductions des charges de l’entreprise. Le barème se décline comme il suit :

  • 15% jusqu’à 38.120€ ;
  • 28% de 38.121€ à 500.000€ ;
  • 33% à plus de 500.000€.

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