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SCI vs SCPI : quelles sont les différences ?

Dans le domaine de l’investissement immobilier, la SCI (société civile immobilière) et la SCPI (société civile de placement immobilier) ont le vent en poupe. Si les deux entités juridiques semblent se ressembler, elles sont pourtant totalement différentes, appelant à des types d’investissements distincts. Alors, quelles sont les différences qui existent entre SCI et SCPI ?

SCI vs SCPI : définition

L’un des points qui prêtent le plus à confusion dans la distinction d’une SCI et d’une SCPI, c’est le fait qu’il s’agit dans les deux cas de sociétés civiles. En effet, par « SCI », il faut comprendre « société civile immobilière » tandis que la SCPI est définie comme étant une « société civile de placement immobilier ».

Par définition donc, il s’agit de deux sociétés civiles. Or, le Code civil reconnaît une société civile à sa forme juridique, à sa nature et à son objet qui est civil et non commercial. Cela veut simplement dire que ce sont des sociétés créées dans le seul but de regrouper des personnes pour atteindre un but commun, ce qui est le cas autant pour la SCI que pour la SCPI.

Jusque-là, la frontière entre les deux types de sociétés reste très mince. Pourtant, elle existe bel et bien. Toute la différence entre une SCI et SCPI réside dans le but que le regroupement poursuit.

La SCI

Lorsqu’une société civile immobilière est constituée, ça peut être pour :

  • construire un bien immobilier en commun dans le but d’attribuer les partsafin de faciliter la transmission du patrimoine immobilier ;
  • construire un bien immobilier dans le but de le revendre ;
  • construire un bien immobilier dans le but de le mettre en location.

Vous comprenez donc qu’une SCI n’est pas créée dans le but ultime de faire du profit.

La SCPI

Lorsqu’une société civile de placement immobilier est créée, c’est pour fonctionnement comme un produit de placement. En tant que telle, la SCPI collecte les placements des investisseurs et utilise le capital pour acquérir des biens immobiliers qui sont ensuite misen location. Cette société civile est constituée uniquement pour l’investissement immobilier.

SCI vs SCPI : les différentes formes

La SCI et la SCPI se distinguent l’une de l’autre de par l’objectif qu’elles poursuivent, mais pas seulement. Il existe plusieurs types de SCI et SCPI et chacune présente des caractéristiques bien distinctes.

Quels sont les différents types de SCI ?

On recense deux types de sociétés civiles immobilières. Elles sont classées d’une part en fonction de leur objet et d’autre part, en fonction de leur fiscalité.

La SCI selon l’objet

Dans cette catégorie, on retrouve :

  • laSCI familiale au sein de laquelle tous les associés sont de la même famille ;
  • laSCI d’attribution créée expressément pour attribuer les parts d’un bien immobilier entre les associés  ;
  • laSCI de location dont le but ultime est de tirer profit de la location d’un bien immobilier ;
  • laSCI professionnelle qui a pour but de louer uniquement des biens professionnels ;
  • laSCI construction-vente qui chargée de construire, puis revendre des biens immobiliers.

La SCI selon la fiscalité

Dans cette catégorie, on retrouve :

  • la SCI avec impôt sur revenu au sein de laquelle ce sont les revenus des associés qui sont imposés ;
  • la SCI avec impôt sur les sociétés au sein de laquelle ce sont les bénéfices de la société qui sont imposés.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe essentiellement deux types de sociétés civiles de placement immobilier :

  • la SCPI fiscale qui investit principalement dans le cadre de dispositifs de défiscalisation afin de faire profiter aux associés de réductions d’impôts ;
  • la SCPI de rendement dont les investissements immobiliers ont pour unique pour faire un rendement important.

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