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Comment défiscaliser en investissant dans une SCI ?

En tous points, investir dans une SCI vous donne droit à de nombreux avantages : une meilleure gestion du patrimoine immobilier, des règles relatives à la transmission du patrimoine plus souples, des revenus locatifs intéressants et surtout une fiscalité intéressante. Il est possible de défiscaliser en investissant dans une SCI. À l’heure actuelle, la loi Pinel est celle qui vous permet de réduire votre assiette fiscale jusqu’à 21 % sur un investissement de 12 ans. Il est possible de profiter d’un autre système de défiscalisation. Alors, comment tout cela fonctionne-t-il ?

Société civile immobilière et défiscalisation de l’IR

Il est possible de bénéficier d’une réduction sur votre impôt sur le revenu. Dans un régime d’imposition de l’IR, la taxe évolue en fonction du revenu imposable. Grâce à la fiscalité transparente dont jouit la SCI, l’imposition des bénéfices de la société se fait en fonction des quotes-parts de chaque associé. 

À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %. Quant aux plus-values immobilières, prélevées en cas de cession des biens immobiliers de la SCI, elles sont imposées à hauteur de 19 %. 

Par contre, le régime de l’impôt sur le revenu vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. À partir de la 6e année de détention, vous bénéficiez d’un abattement fiscal. Ensuite, vous avez droit à une exonération d’impôt dès la 22e année de détention et enfin, une exonération des prélèvements sociaux dès la 30e année de détention. 

SCI et défiscalisation de l’IS

La défiscalisation d’un investissement en SCI ne porte pas seulement sur l’impôt sur le revenu. Il est également possible de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux en investissant dans une SCI qui est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). 

En l’espèce, la fiscalité n’est pas aussi transparente que celle d’une SCI à l’IR, puisque l’impôt est prélevé sur les bénéfices de la société. Il existe en tout 3 régimes d’imposition, à taux variables, à savoir l’impôt :

  • au taux de 33 % lorsque les bénéfices imposables dépassent la barre des 500 000 €;
  • au taux normal de 28 % lorsque les bénéfices imposables respectent la limite de 500 000 € ; 
  • à taux réduit lorsque les bénéfices imposables sont inférieurs à 38 120 € pour un chiffre d’affaires hors-taxe de moins de 7 630 000 €

SCI et Loi Pinel

La loi Pinel a toujours été présentée comme un dispositif de défiscalisation qui profite surtout aux particuliers. Le fait est que le dispositif est également ouvert aux personnes morales répondant à un certain statut comme les sociétés civiles immobilières (SCI). 

Depuis son entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel fonctionne selon le principe de la réduction d’impôt échelonnée. En effet, le dispositif s’adresse tout particulièrement à tous les investisseurs dans l’immobilier neuf. Il leur accorde une réduction d’impôt sur le montant de leur investisseur initial, à condition que le bien neuf soit mis en location pour un certain temps. La réduction d’impôt est alors de : 

  • 12 % pour un investissement de 6 ans ;
  • 18 % pour un investissement de 9 ans ;
  • 21 % pour un investissement de 12 ans

Pour que la réduction soit valable, le bien doit être neuf ou l’état futur d’achèvement. En plus, il doit être situé dans l’une des zones éligibles au dispositif de défiscalisation. Pour 2020, il s’agit des zones A, A Bis et B1 ; les zones B2 et C ayant été exclus du dispositif depuis qu’il a été reconduit. 

En outre, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 €.  Dans le cas où vous acquérez deux logements en une année, la limite de prix est fixée à 5 500 €/m². 

Il s’avère que la SCI construction-vente ou la SCI location se prête très bien à ce montage fiscal. Il faut toutefois, pour que la défiscalisation soit possible, que la SCI fonctionne sous le régime de l’impôt sur le revenu. C’est sur cet impôt qu’est appliquée la réduction.

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